L’achat immobilier en démembrement de parts croisés est un montage idéal pour les concubins ou familles recomposées souhaitant sécuriser leur succession.

Principes du démembrement croisé de parts

Le démembrement consiste à diviser une propriété en deux:

  1. D’un côté, la nue-propriété qui consiste à posséder les murs du logement et pouvoir le vendre.
  2. De l’autre côté, l’usufruit qui accorde le droit d’occuper le bien et de percevoir des revenus issus de la location le cas échéant.

Dans le cas du démembrement croisé, une personne achète la nue-propriété de la moitié d’un bien et l’usufruit de l’autre moitié. Le second acquéreur détient de son côté l’usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété, et la nue-propriété de la moitié qu’il détient en usufruit. Cela signifie qu’au décès de l’un des acquéreurs, l’autre obtient l’usufruit sur l’intégralité du logement puisqu’il récupère l’usufruit des parts qu’il possède déjà en nue-propriété.

L’achat en démembrement croisé se fait généralement à travers une SCI, souvent familiale : c’est la SCI qui achète le bien. Le démembrement porte alors sur les parts détenues par chacun des acquéreurs.

Quels sont les avantages du démembrement croisé ?

Le démembrement croisé apporte un quelques avantages aux acquéreurs. Pour commencer, au décès du premier acquéreur, le fait que l’acquéreur survivant récupère l’usufruit sur l’intégralité du bien lui permet de continuer de l’habiter ou de le mettre en location.

De plus, le démembrement croisé permet d’exonérer le concubin survivant de droits de succession, évitant ainsi les droits de succession à colossaux de 60% du patrimoine transmis pour les conjoints non mariés.

Enfin, au décès du second acquéreur, les enfants de l’un et de l’autre récupèrent la propriété du bien de façon équitable.

À qui s’adresse l’achat immobilier en démembrement croisé?

L’achat en démembrement croisé s’adresse à tous les types de profils et de projets, et apporte des avantages pour tout acquéreur souhaitant faciliter la transmission de son bien d’une façon générale. Mais ce montage s’avère particulièrement intéressant pour deux types de foyers :

  1. Les concubins qui souhaitent acquérir un bien en commun. Avec le démembrement croisé, chaque concubin achète la moitié des parts en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Au décès de l’un des deux, le survivant est exonéré de droits de succession et devient pleinement propriétaire de sa quote-quart. Il conserve également l’usufruit dont il était déjà le détenteur. Les héritiers du concubin décédé conservent la nue-propriété de la moitié des parts et le concubin survivant peut ainsi demeurer dans le logement car il obtient la jouissance sur la totalité du logement.
  2. Les familles recomposées, car ce montage permet de ne pas pénaliser ni son conjoint et ni ses enfants d’une première union. Lorsque par exemple, les deux membres d’un couple ont des enfants d’une première union chacun de son côté, chaque associé se répartit l’usufruit et la nue-propriété pour moitié. Au décès du premier conjoint, l’autre pourra demeurer dans le logement sans déshériter les enfants et au décès du second conjoint, les enfants de l’un et de l’autre deviennent alors propriétaires des parts de leur parent concerné, sans imposition fiscale.

Le testament est moins avantageux que le démembrement croisé pour les concubins, car dans le premier cas, au décès de l’un des concubins, le concubin survivant doit s’acquitter des droits de succession de 60 %.

ALPILLES INVEST : Expert en démembrement de parts

Notre cabinet est expert en démembrement de parts, nous pouvons vous conseiller afin de prévoir une succession optimisée et sans inconforts pour préparer la succession lors du décès du premier concubin puis pour les enfants communs et de précédentes unions.

Nous sommes habilités à rédiger les actes de démembrement de parts que que nous pouvons ensuite transférer à nos partenaires notaires.

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