Le dispositif fiscal immobilier le plus avantageux

Investir dans de l’immobilier historique et exceptionnel : l’alliance entre l’acquisition d’une part d’histoire et du bénéfice d’un régime fiscal de faveur.

Le principe est d’acheter un bien (ou partie d’un bien) classé ou inscrit Monuments Historiques ou disposant d’un label Fondation du Patrimoine, nécessitant des travaux.

L’immeuble devra être rénové par des artisans spécialisés dans la rénovation de ce genre d’immeubles exceptionnels en respectant les recommandations des Architectes des Monuments de France.

Mis en copropriété, l’immeuble doit être affecté, dans les deux ans qui suivent la date de division par lots, à l’habitation pour au moins 75% de ses surfaces habitables.

Le logement rénové devra être loué 3 ans en location nue et détenu 15 ans.

En contrepartie, l’avantage est la déduction sur vos revenus de la totalité (sans être limité par le plafonnement de niche fiscale fixé à 10.000€ par an) des travaux et charges pendant la période de rénovation (jusqu’à 3 ans maximum).

Si l’acheteur souhaite se réserver le logement pour y habiter dès la fin des travaux, cela est possible mais alors la déduction des travaux et charges sera de seulement 50% (mais si les travaux sont exécutés ou subventionnés par l’administration des affaires culturelles alors la déduction des travaux est de 100%).

Couvent des Récollets à Melun rénové par notre partenaire Histoire & Patrimoine

Totalité des travaux déductibles du revenu global

La totalité des charges foncières seront déduites en imputant les revenus locatifs. Si les charges foncières sont supérieures aux revenus locatifs (cela est le but de ce type d’investissement) alors nous sommes en situation de Déficit Foncier et vous pouvez déduire la totalité des charges supérieures aux revenus locatifs sur votre revenu global annuel .

Voici un exemple :

Votre revenu annuel imposable est de 150 000 euros, dont 20 000 euros de revenus locatifs. Vous êtes célibataire dans la tranche d’imposition à 41% et vous payez 47 447 euros d’impôt sur le revenu. 

Vous achetez un appartement dans un hôtel particulier classé à restaurer. Le prix global est de 500000 euros, dont 250 000 euros de travaux répartis sur deux ans, seul montant à être déductibles. Au titre de la première année, 125 000 euros viendront en déduction de vos loyers puis de vos autres revenus, pareil pour l’année suivante.

Au titre de ces deux années, votre revenu taxable sera ramené à 25000 euros et votre impôt, à 2091 euros, au taux marginal d’imposition de 14%. Soit 4182 euros sur deux ans, contre 94894 euros sans investissement monuments historiques. Le gain est de 90712 euros.

Un Dispositif peu contraignant 

La location n’est pas contraignante, les loyers ne sont pas plafonnés (sauf si comme Paris, la commune encadre les loyers), bail non meublé classique de 3 ans (contrairement à d’autres dispositifs qui obligent la mise en location pendant 6 ou 9 ou 12 ans), mais le bien devra être détenu pendant 15 ans.

Ainsi, si vous avez imputé votre déficit foncier sur votre revenu global d’imposition en 2021 et 2020 (durée des travaux) vous devrez donc louer jusqu’en 2025. Vous pourrez ensuite librement jouir du bien ou continuer la location.

Ainsi le dispositif Monuments Historiques est un beau placement immobilier associant l’investissement dans un bien exceptionnel avec rénovation dans les règles de l’art et la réduction d’impôt la plus intéressante parmi tous les placements immobiliers en défiscalisation. Mais ce dispositif est onéreux et s’adresse donc principale aux personnes en tranche d’imposition 30% minimum.

Tanguy FRANCOIS

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