Immeuble utilisé à titre privé

La plus-value immobilière des particuliers est due, que l’immeuble soit vendu ou apporté à une société (une exonération est possible dans certains cas : cession de la résidence principale, abattements pour durée de détention, etc. Mais aucun report d’imposition n’est possible en cas d’apport). 

Concernant les droits d’enregistrement : 

  • si la société bénéficiaire est soumise à l’IR, l’apport est plus intéressant : aucun droit d’apport n’est dû à la constitution de la société, ou gratuitement (depuis 2019) en cas d’apport en cours de vie sociale au lieu des droits de vente (5,09 % ou 5,80 % selon départements) dus en cas de vente de l’immeuble,
  • si la société bénéficiaire est soumise à l’IS, le coût d’une vente ou d’un apport est équivalent : 5 % en cas d’apport  ou  5,09 % ou 5,80 % selon les départements en cas de vente. Cependant les frais de notaires sont moins élevés en cas d’apport (0,407 % + 202,510) qu’en cas de vente (0,814 % + 405,410 HT).

Immeuble utilisé à titre professionnel

Lorsque la société bénéficiaire est soumise à l’IS ou à l’IR (taxé à un régime réel d’imposition – exclusion faite du micro-foncier ou du micro-BIC), l’apport est moins coûteux que la vente si le particulier apporte l’ensemble de son entreprise (comprenant l’immeuble affecté à son activité professionnelle) : 

  •  la plus-value sur l’immeuble est mise en report (elle sera taxée en plus-value professionnelle lors de la cession des titres reçus en échange de l’apport), voir exonérée.
  • aucun droit d’apport n’est dû à la constitution de l’entreprise (gratuit depuis 2019 en cas d’apport en cours de vie sociale) si l’apporteur s’engage à conserver les titres reçus en contrepartie de l’apport pendant 3 ans.

En cas de vente de l’immeuble, la plus-value est exonérée si les conditions sont remplies mais la société cessionnaire doit acquitter les droits de vente (5,09 % ou 5,80 %) que la société cessionnaire soit soumise à l’IR ou à l’IS.

Autres critères de décision

L’apport peut être privilégié si le particulier n’a pas de besoin de liquidités (il recevra en contrepartie des parts sociales) ou si la société ne peut pas faire d’emprunt pour acquérir l’immeuble. L’apporteur augmentera alors sa part dans le capital social et dans les bénéfices.

Au contraire, la vente permet de constituer un compte courant d’associé ou, au contraire, de récupérer les capitaux conservés dans la société, évitant ainsi de procéder à des distributions ou des réductions de capital coûteuses fiscalement et socialement.

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