Acquérir des parts de SCPI déficit foncier vous permet, même en investissant des sommes modestes, de déduire de votre revenu imposable des charges liées à la détention et à la rénovation d’un patrimoine immobilier, sans souci de gestion.  

Principe

Une SCPI est une société d’investissement collectif qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise. 

Elle collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion.

Les SCPI déficit foncier détiennent un patrimoine immobilier spécialement composé d’immeubles à rénover. Devenu associé, vous déduisez de vos revenus fonciers une quote-part des charges de travaux. Une fois les immeubles rénovés et mis en location par la SCPI, vous percevrez des revenus réguliers sous forme de loyers.

 

Conditions à respecter

Mode de détention

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux procurés par les SCPI déficit foncier, vous devez réaliser votre investissement :

  • soit en direct,
  • soit par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.


Obligation de conserver ses parts

Si vous imputez une quote-part du déficit foncier sur votre revenu global, vous avez l’obligation de conserver la totalité de vos titres jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

Montant de l’avantage fiscal

Vous pouvez imputer une quote-part du déficit foncier réalisé par la SCPI sur vos revenus fonciers sans aucune limitation de montant, et le surplus sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €. L’excédent de déficit est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Cet avantage fiscal n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Fiscalité

Imposition des revenus

Les résultats de la SCPI sont directement imposables entre vos mains, au prorata des parts que vous détenez dans le capital :

  • Les revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Les revenus accessoires liés à la rémunération des disponibilités de la SCPI sont fiscalisés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

L’intégralité de ces revenus est également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Remarque 

Si vous avez contracté un emprunt pour acquérir des parts de SCPI, vous pourrez déduire les intérêts payés chaque année de vos revenus imposables.

Imposition des plus-values

En cas de cession de l’immeuble par la SCPI :Les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé est imposé au prorata de ses droits dans la société.

En cas de cession de parts de SCPI :Vous serez imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.  

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de SCPI doivent être déclarées à l’IFI pour la fraction de leur valeur représentative  de biens ou droits immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition.

Avantages et inconvénients

D’un point de vue économique et juridique


Avantages Inconvénients
Placement souple et accessible même avec de faibles montants. Aucune garantie en capital ni en rendement.
Perception de revenus réguliers sans souci de gestion. Frais de souscription et de gestion.
Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, locative, etc.) et aux différents biens intégrés dans les SCPI. Faible liquidité des parts.
Diversification du patrimoine.  
Possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit.  


D’un point de vue fiscal

Avantages Inconvénients
Imputation d’un déficit foncier sur ses revenus fonciers et pour le surplus, sur son revenu global. Obligation de conserver les parts pendant 3 ans en cas d’imputation du déficit sur le revenu global.
• Aucune limitation de montant pour l’imputation sur des revenus fonciers. 
• Jusqu’à 10 700 € et hors intérêts d’emprunt pour l’imputation sur le revenu global.
Imputation des intérêts d’emprunt uniquement sur les revenus fonciers.
Si le revenu global est inférieur à 10 700 €, report possible de la fraction de déficit non imputée sur le revenu global des 6 années suivantes. Revenus soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Pas d’obligation de conservation des parts si l’imputation est faite uniquement sur des revenus fonciers Nécessité d’être soumis au régime réel pour pouvoir déduire des charges de ses revenus fonciers.
Avantage non soumis au plafonnement des niches fiscales. Placement soumis à l’IFI
Déductibilité des intérêts d’emprunt pour l’acquisition des parts de SCPI.  



Profil de l’investisseur

Taux marginal d’imposition : 41 %

Revenus fonciers : 10 000 € / an

Investissement

Acquisition de parts de SCPI déficit foncier  pour un montant de 50 000 € 

Frais de collecte : 10 %

Quote-part affectée aux travaux de rénovation : 55 %

Montant de l’avantage fiscal

Le montant de souscription net de frais de collecte s’élève à : 50 000 € – 10 % = 45 000 €Le déficit déductible sera celui correspondant à la quote-part de la souscription affectée aux travaux soit :   45 000 € x 55 % = 24 750 €


Revenus fonciers   10 000 €
Déficit foncier déductible  – 24 750 €
Déficit foncier net  – 14 750 €   
Dont imputable sur le revenu global   10 700 €
Déficit foncier reportable l’année suivante  4 050 


Gain fiscal 

impôt sur le revenu : 24 750 € x 41 % = 10 148 €

prélèvements sociaux : 24 750 € x 17,2 % = 4 257 €

Soit un gain fiscal total de 14 405 €.


Acheter des SCPI déficit foncier à crédit

Les charges relatives à des intérêts d’emprunt souscrits pour l’acquisition de parts de SCPI sont déductibles mais exclusivement des revenus fonciers.La fraction du déficit foncier qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.

Je préfère l’investissement immobilier en direct.

D’une manière générale, les SCPI procurent des avantages que l’investissement immobilier en direct n’offre pas :

  • Vous n’avez aucun souci lié aux opérations de rénovation ou à la gestion locative, qui sont assurées par des équipes de spécialistes.
  • Les risques sont mutualisés  par rapport à un investissement en direct car la SCPI détient plusieurs immeubles, situés dans des endroits différents.
  • Les carences locatives sont compensées par d’autres mises en location.
  • Les risques de connaître une rupture dans les flux de revenus sont faibles.


Je voudrais pouvoir investir dans l’immobilier et réduire mon impôt sur le revenu mais je ne dispose pas d’assez de capitaux.

L’investissement dans les SCPI permet de valoriser votre patrimoine à un moindre coût puisque l’achat des parts est accessible avec de faibles montants et ne demande pas un gros effort financier. C’est ce qui différencie les SCPI  d’un investissement en direct qui est beaucoup plus lourd financièrement pour l’épargnant.Les SCPI déficit foncier vous permettent de déduire un déficit foncier de votre revenu global, sans avoir à investir des sommes importantes.


Puis-je revendre mes parts de SCPI déficit foncier à tout moment ?

Investir dans des SCPI déficit foncier doit être envisagé comme un investissement de long terme.

Il est néanmoins possible de céder vos parts à tout moment, mais avec remise en cause de l’avantage fiscal si la vente a lieu dans les 3 ans d’une imputation du déficit foncier sur votre revenu global et avec le risque de constater une perte en capital importante du fait de l’absence de liquidité.Les SCPI prévoient en général une durée d’investissement allant jusqu’à la revente des immeubles et la liquidation de la société (15 ans minimum).


J’ai déjà fait cette année une opération de défiscalisation.

L’imputation d’un déficit foncier sur ses revenus fonciers ou sur son revenu global n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Donc même si vous avez déjà réalisé une opération de défiscalisation cette année, l’avantage fiscal dont vous bénéficierez avec les SCPI déficit foncier ne sera pas plafonné.

Si une fraction de déficit ne peut pas être imputée sur votre revenu global l’année de réalisation des dépenses, elle sera déductible de vos revenus globaux des 6 années suivantes. Les charges financières ou le déficit foncier supérieur à 10 700 € seront déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.


Je n’ai pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat.

Si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiatement, vous pouvez acquérir des parts à crédit et bénéficier ainsi de l’effet de l’effet du crédit. Votre patrimoine sera valorisé tout en étant diversifié et vous pourrez bénéficier de revenus à terme.