Présentation 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elles offrent tous les avantages de l’immobilier dans la gestion d’un patrimoine (optimisation du couple rendement-risque, protection contre l’inflation, utilisation de l’effet de levier du crédit, perception de revenus réguliers…) tout en procurant des avantages spécifiques : souplesse, accessibilité, simplicité et maîtrise des risques.

 

Les différentes catégories de SCPI

Les SCPI de rendement. Elles ont pour objectif de servir des revenus réguliers en privilégiant le rendement sur la plus-value au terme. Elles peuvent investir dans tous les segments du marché immobilier : habitations, bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activité, parkings… Certaines sont spécialisées sur un type d’immobilier (murs de boutique par exemples), d’autres ont un patrimoine réparti sur ces différents segments (SCPI dites « diversifiées”).

Les SCPI de plus values. Elles ont pour objectif de réaliser des plus-values importantes et servent peu de revenus, ce qui peut être attractif pour les contribuables les plus imposés. Certaines de ces SCPI se spécialisent sur des créneaux particuliers : locaux loués sous la loi 1948, acquisition de nue-propriété. Une nouveauté dans cette catégorie, la SCPI Immorente 2 qui utilise l’effet de levier du crédit et vise aussi à générer de la plus value plutôt que des revenus élevés…

 

Les SCPI fiscales. Elles relèvent d’un régime fiscal de faveur : Malraux ou Duflot pour l’essentiel actuellement. D’autres essayent de favoriser des achats de biens avec beaucoup de travaux afin de générer du déficit foncier. Malheureusement pour ces supports, les récents changements de fiscalité sur les plus values immobilières ont considérablement diminué l’intérêt des SCPI de « déficit foncier ».

Ainsi, nous avons vu que certaines SCPI investissent dans l’immobilier d’entreprise (locaux commerciaux, bureaux, locaux d’activité…), les autres dans l’habitation ou les parkings. Les premières proposent avant tout un rendement, les secondes offrent des perspectives de défiscalisation (Duflot, Malraux…) et/ou de plus-values.

 

Les atouts de la SCPI

La diversification patrimoniale à travers la constitution d’un capital immobilier pour une mise de fonds réduite : première souscription minimum de 1 000€

Le potentiel de complément de revenus, des revenus fonciers provenant de la location des biens ;Des revenus financiers provenant du placement de la trésorerie non investie en immobilier ; 

La mutualisation des risques immobiliers par la diversité du patrimoine constitué : tant par les différentes natures des établissements sélectionnés, concentrés sur le secteur de la santé, que par le nombre de biens acquis et leurs localisations géographiques sur les territoires français et européen ; 

La déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers, en finançant l’opération à crédit. L’absence de garantie de revenus et de capital ne remet pas en cause les obligations de remboursement inhérentes à la souscription d’un crédit. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts et être amené à supporter un risque de perte en capital. La revente des parts peut éventuellement ne pas couvrir le remboursement du crédit. 

Dans le cadre d’un investissement dans une société civile de placement immobilier (SCPI), il convient de prendre en compte le risque de perte en capital et la durée de placement recommandée de 10 ans.

 

Investir en SCPI pour se créer des revenus complémentaires

 

Des revenus complémentaires versés immédiatement sur votre compte

Acquérir des parts de SCPI signifie en devenir associé. Lorsque vous achetez une ou plusieurs parts, cette même SCPI vous verse des loyers sous forme de dividendes nets de frais de gestion sur votre compte courant tous les trimestres. Exactement comme pour un bien immobilier classique, tant que vous ne revendez pas vos parts, vous percevez des revenus. 

Investir en SCPI pour profiter de rendements élevés

En investissant dans les SCPI, vous profitez d’un taux de rendement (également appelé TDVM) de 4,40% en moyenne en 2020. Même si ces revenus ne sont pas garantis, les SCPI font preuve d’une grande régularité. Depuis 20 ans, ce fameux TDVM a toujours été compris entre 4% et 8%.

En plus des revenus, une valorisation potentielle du capital

Le caractère hybride des SCPI vous permet de ne pas choisir entre capitalisation et revenus. L’épargne investie se revalorise en profitant des réévaluations potentielles des parts de SCPI (+2,10% par an depuis 12 ans en moyenne). Comme tout bien immobilier classique, vous pouvez également transmettre les parts de SCPI en partie ou dans leur intégralité.

Optimiser son investissement en SCPI de rendement 

Les SCPI de rendement offrent un revenu courant élevé mais ce dernier peut-être assez lourdement fiscalisé si l’investisseur a un taux marginal d’imposition important.

 Investir en nue-propriété peut alors être une solution efficace pour optimiser le rendement net de fiscalité. En savoir plus sur l’achat de SCPI en démembrement de propriété…

Que vous soyez intéressé par l’achat en nue-propriété ou l’achat en usufruit, nous nous occupons de trouver une contrepartie -usufruitier ou nu-propriétaire- et vous assistons dans la mise en place de votre souscription en démembrement de propriété.

Autre solution possible, investir en SCPI de rendement au sein d’un contrat d’assurance vie.

Enfin, il peut également être pertinent de financer tout ou partie de l’investissement à crédit

Compte tenu de taux d’emprunt bas, il est possible de bénéficier d’un double effet de levier : financier et fiscal. Si votre établissement bancaire habituel n’est pas compétitif ou exigeant en matière de garanties, nous pouvons vous accompagner dans la recherche d’un crédit adapté.

 

Les avantages d’une souscription en nu propriété

Acheter de l’immobilier à prix décoté
Pas de fiscalité au titre de l’IFI

Pas de fiscalité au titre de l’impôt sur le revenu pendant la durée du démembrement 

Pas d’imposition sur la plus-value immobilière quand la pleine propriété est recouvrée à l’extinction de l’usufruit (hors variation immobilière) 

 

Les avantages d’une souscription en usufruit 

Décote à l’achat en fonction de la durée du démembrement
Le montant de la souscription est amortissable pour l’entreprise (réduction  d’IS pendant la durée de l’amortissement)
Permet de placer la trésorerie
Permet de bénéficier d’une rémunération régulière et attractive

 

La fiscalité de la SCPI

La SCPI est transparente fiscalement, elle n’est donc pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts, est un associé. Il sera imposé suivant sa fiscalité propre à hauteur de ses droits dans la SCPI, à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. 

 

Le régime fiscal des revenus

Les souscripteurs de parts de SCPI perçoivent deux types de revenus : des revenus fonciers et des revenus financiers.

Les revenus fonciers proviennent de la gestion du parc immobilier (loyers encaissés moins les travaux, commissions et honoraires de gestion, charges de propriété et de copropriété, taxes… ). Ils sont

◦ Soit imposés aux frais réels ( loyers encaissés moins les frais réels de gérance et les intérêts et frais d’emprunt). Si le revenu foncier est positif, il est soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu et subit les prélèvements sociaux (17,2% à partir de juillet 2012). 

◦ En cas de déficit foncier hors intérêts d’emprunts, celui-ci est déductible du revenu global à hauteur de 10.700€ par an, le solde étant reportable pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers des années suivantes.

◦ Soit au régime du micro-foncier sous la double condition de disposer d’autres revenus fonciers provenant de biens immobiliers détenus directement et de ne bénéficier d’aucune mesure fiscale de faveur en matière de revenus fonciers (loi Robien, Malraux…). Le régime du micro-foncier n’est applicable que si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000€. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts et de se dispenser de la déclaration spécifique des revenus fonciers. Ce régime n’est intéressant que si les charges déductibles dans le régime réel sont inférieures à l’abattement forfaitaire..

 

Les revenus financiers résultant du placement de la trésorerie des SCPI (capitaux en attente d’investissement, dépôts de garantie, dividendes en instance de versement, etc …) qui sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sauf pour les personnes ayant moins de 2.000€ de revenus à taux fixe par an. Dans les deux cas, ils subissent également les prélèvements sociaux. 

 

Le régime fiscal des plus-values

Pour les personnes physiques imposées à l’impôt sur le revenu, c’’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique. La plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession net-vendeur et le prix de souscription. Ce dernier tient compte des frais d’acquisition, soit sur une base réelle, soit sur une base forfaitaire de 7,5%. En matière de SCPI, le contribuable a généralement intérêt à opter pour les frais réels (droits d’enregistrement + commission de souscription, soit 10 à 15% selon les SCPI). 

Cette plus-value bénéficie d’un abattement progressif à partir de la 6ème année : 2% par an entre la 6ème et la 17ème (max 12 * 2% = 24%), 4% par an entre la 18ème et la 24ème (max 7 * 4% = 28%), 8% par an entre la 25ème et la 30ème (max 6 * 8% = 48%), soit une exonération totale au bout de 30 ans.  La plus-value résiduelle ne bénéficie plus de l’abattement fixe de 1.000 € par opération et par associé.

La plus-value finale est imposée, à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux soit 36,2% et est déclarée et prélevée par la société de gestion directement sur le prix de vente des parts.  Les cessions de parts de SCPI d’un montant inférieur à 15.000 € n’échappent pas à l’impôt sur les plus-values, contrairement aux immeubles en direct.

Pour les entreprises relevant des BIC, BNC ou BA, les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles. En cas de cession dans les 2 ans, les plus-values court terme seront imposées à l’IR au barème progressif. Pour les cessions après 2 ans, on entre dans le cadre des plus-values long terme imposées à 31,5%

 

Vos objectifs

 

Vous souhaitez aidez vos enfants  pour financer leurs études et leur installation dans la vie active.

  • Donation aux enfants d’une somme d’argent égale à la valeur de l’usufruit 

  • Souscription de la nue propriété par les parents et de l’usufruit par les enfants 

Les avantages

  • Donation exonérée de droits dans la limite de 100 K€ par parent et par enfant, rechargeable tous les 15 ans, ou jusqu’à 31 825 € si don manuel 

  • Les enfants perçoivent 100 % des revenus de la SCPI pendant la durée du démembrement
    Les parents récupèrent la pleine propriété et donc les revenus à la fin du démembrement sans fiscalité. 

 

Vous souhaitez préparer votre transmission de votre patrimoine à vos enfants et pouvoir continuer à percevoir des revenus pendant votre retraite. 

  • Souscription de l’usufruit de parts de SCPI par le parent avec démembrement viager 

  • Souscription de la nue propriété par les enfants (Possibilité de donation de somme d’argent avant opération) 

Les avantages

  • Le parent perçoit 100 % des revenus de la SCPI jusqu’à son décès. 

  • Les enfants récupèrent la pleine propriété et donc les revenus à la fin du démembrement sans fiscalité. 

  • Les enfants auront bénéficié d’une décote sur la valeur de leurs parts. 

 

Vous souhaitez préparer votre retraite .

  •  Souscription de la nue propriété de parts de SCPI  en cash ou par le biais d’un financement sur la durée équivalente à la durée restante de vie active. 

Les avantages

  • Contrepartie usufruit automatique fournie par Inter Gestion 

  • Décote sur le prix de part en fonction de la durée du démembrement 

  •  Vous récupèrez la pleine propriété à la fin du démembrement sans fiscalité et percevra les revenus pour sa retraite sur la pleine propriété recouvrée. 

 

Vous souhaitez placer votre trésorerie excédentaire de l’entreprise sur une durée déterminée et avec une rémunération intéressante, optimiser votre  patrimoine et préparer votre retraite.

  •  Souscription de l’usufruit de parts de SCPI par l’entreprise sur une durée déterminée 

  • Souscription de la nue propriété par le chef d’entreprise avec ses fonds personnels (ou financement à son nom) 

Les avantages

  •  L’entreprise perçoit les revenus pendant la durée du démembrement 

  •  L’entreprise amortit sa valeur de souscription de l’usufruit sur la durée du démembrement et donc réduit l’imposition des revenus générés 

  • Le chef d’entreprise récupère la pleine propriété des parts au terme du démembrement sans fiscalité et perçoit les revenus