Déficit Foncier

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global. Du moins une partie de cette différence. 

Vous détenez un bien locatif et vous souhaitez diminuer le montant de votre impôt sur le revenu ?

Le déficit foncier peut être la solution pour vous !

Très utile, le mécanisme du déficit foncier vous permet de diminuer l’impact fiscal des revenus de vos biens immobiliers et même au-delà en déduisant jusqu’à 10 700 € par an sur vos revenus globaux.

Moins connu que les dispositifs tels que Pinel et autres Malraux, il n’en est pas moins efficace et pour cause, il ne fait pas partie des niches fiscales et n’est donc pas plafonné.

Présentation du dispositif

Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable qui permet de déduire des loyers perçus, les diverses charges qui peuvent y être attachées.

Ces charges pouvant être déduites de vos revenus fonciers sont par exemple :

  • Les frais d’administration et de gestion de vos biens
  • Le coût de divers travaux effectués
  • Les intérêts de vos emprunts

Dans le cas où ces charges seraient supérieures à vos loyers, nous parlons alors de déficit foncier.

Ce déficit doit être apprécié sur l’ensemble de vos revenus fonciers.

Ainsi, vous pouvez posséder plusieurs biens immobiliers avec des revenus positifs et un dernier faisant pencher la balance en déficit pour l’ensemble.

Le déficit foncier est uniquement applicable dans le cadre d’une location nue, au régime du réel.

 Ce mécanisme est propre à la location nue, à contrario nous parlerons de déficit BIC pour de la location meublée. 

Le propriétaire d’un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu’il supporte (travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu.

Imputation du déficit foncier

Le déficit foncier est imputé sur le revenu global du contribuable. Du moins la partie du déficit qui provient des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt. La fraction du déficit foncier résultant des intérêts d’emprunts n’est, elle, déductible que des revenus fonciers des dix années suivantes.

Report du déficit Foncier

La fraction du déficit foncier résultant des dépenses déductibles, à l’exclusion de celles qui découlent des intérêts d’emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L’éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.

Travaux déductibles

Attention : tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu’il loue ne génèrent pas un déficit foncier.

Les dépenses de réparation et d’entretien font partie des charges déductibles, tout comme celles destinées à améliorer les immeubles d’habitation, ainsi que celles au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt. En revanche, ce n’est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

SCPI déficit foncier

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global s’applique aux revenus fonciers en provenance d’immeubles détenus en direct par le propriétaire ou par une société civile immobilière qui ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCPI déficit foncier.

Ce type de SCPI fiscales investit dans des biens qui ont vocation à être rénovés. Le montant des travaux est ensuite déductible des revenus fonciers du détenteur de parts. Ce dernier doit les conserver pendant au moins trois ans.

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